Lassen Sie mich zunächst das Offensichtliche angeben. Wenn Sie ein Haus oder eine Gewerbeimmobilie verkauft haben und den Eigentümer für den Käufer finanziert halten, haben Sie ein wertvolles Gut, das vermarktet werden kann. Dieser wie jeder andere finanzielle Vermögenswert hat ein Risiko und einen Wert (Wert des zukünftigen Einkommensstroms), den Sie an andere Personen oder Investoren verkaufen können. Oder wenn Sie ein Haus besitzen, das Sie verkaufen müssen, können Sie eine Eigentümerfinanzierung anbieten, um den höchsten Dollar für das Haus zu erhalten, die Immobilie zu verkaufen und dann die Note, die Sie halten, in einem gleichzeitigen Abschluss für eine sofortige Auszahlung zu verkaufen.
Viele Schuldscheinanleger machen den Kaufprozess für Schuldscheine zu einem Rätsel. Und obwohl nicht jeder private Hypothekenkäufer die gleichen Anforderungen hat wie ein Aktienfonds, gibt es fünf Hauptelemente, die den Preis beeinflussen, den sie für eine private Schuldverschreibung zahlen. Diese habe ich unten aufgelistet.
Diese beinhalten:
1. Die Höhe des Eigenkapitals der Immobilie, bestimmt durch ihren geschätzten oder geschätzten Wert oder Verkaufspreis. Je größer der , desto höher der Kaufpreis, da für den Käufer ein geringeres Betragsrisiko besteht.
2. Die Menge an Gewürzen auf der privaten Note, was bedeutet, dass es schon eine ganze Weile her ist. In dieser Abbildung suchen private Hypothekenanleger meist nach einer guten Zahlungsmoral. Diese Privatanleger wollen dokumentieren, dass die Privathypothek angeboten wird und je länger der Zeitraum, desto besser.
3. Der Zinssatz auf dem Hypothekenbrief. Je höher der Satz oder Spread im Vergleich zu einer Benchmark wie der zehnjährigen Staatsanleihe, desto höher ist der angebotene Preis. Inhaber privater Schuldverschreibungen sollten sich dieses Faktors für ihr Vermögen bewusst sein. Wenn wir, wie viele Gurus vorhersagen, aufgrund all der Staatsausgaben in eine Phase erheblicher Inflation geraten, könnte der Wert ihrer privaten Hypothek erheblich sinken. (Zeitwert des Geldes.)
4. Die verbleibende Zeit auf der privaten Notiz (oder Sprechblasenzeit). Während sich dies auf den Wert auswirkt, mögen viele Notenkäufer längere Zeiträume als andere.
5. Die Bonität des Kreditnehmers. Die meisten Käufer von Schuldscheinen haben Mindestwerte für die Kreditwürdigkeit festgelegt, um einen Schuldschein zu kaufen. Darüber hinaus möchten diese Käufer die Kreditauskunft des Käufers auf Hypothekenhistorie, kürzliche Insolvenzen usw. überprüfen.
Hypothekenanleger fügen normalerweise eine 6. Emission hinzu, die Höhe des Kaufpreises. Je höher das Dollar-Exposure, desto weniger Verständnis haben diese Privatinvestoren für den Kredit des Käufers, die Menge an Gewürzen usw.
Ein letztes Wort zur Menge an Gewürzen, insbesondere in Bezug auf den Verkauf eines Hypothekenbriefs durch gleichzeitige Schließungen. Offensichtlich führt der Verkauf einer privaten Hypothek, die aus dem Verkauf eines Hauses entstanden ist, zu den niedrigsten monatlichen Zinsen für eine Note. Und während dies den Preis senken würde, den ein Schuldscheinkäufer zu zahlen bereit ist, kann diese Art von Kauf ein sehr gutes Geschäft sein, wenn es eine gute Anzahlung oder eine Kombination aus einer soliden Anzahlung gibt und der Hausverkäufer bereit ist, eine zweite Hypothek zu halten für den Hausverkäufer. Dies liegt daran, dass der Hausverkäufer 1) das Haus viel früher verkaufen kann, 2) normalerweise den höchsten Dollar für das Haus erzielt und 3) keine Gebühren für den Immobilienverkäufer zahlen muss.
